大分県の不動産の名義変更（相続登記）の手続きについて
相続は、いつかは誰もが経験することですが何度も経験することではありません。
そのため、何をどのようにすればよいのか、迷ってしまう方も多いでしょう。
今回は、相続による不動産の名義変更の方法や必要な書類、そのままにして放置しておくことのデメリットについて解説します。
不動産の名義変更に必要な書類
亡くなられた方（被相続人）の書類
① 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本等 ※
相続人を確定するために必要です。
また、被相続人の記載のある戸籍謄本は1通ではありません。原則、生まれてから亡くなるまでの全ての戸籍謄本を集めなければなりません。
また、転籍や婚姻などをされている場合、転籍前や婚姻前の本籍地所在地の市区町村で、除籍謄本や改正原戸籍を取得しなければなりません。
一般の方でも取得できますが、何回も転籍されているような場合や遠方の市区町村に請求しなければならない場合、手続きはかなり煩雑になります。
② 住民票の除票の写しまたは、戸籍の附票の除票 ※
被相続人を住所と氏名及び本籍地で特定するためです。
相続人の書類
① 法定相続人全員の戸籍謄本 ※
相続人であること及び現在も生存していることを証明するためです。
② 遺産分割協議書 ※
法律で定められた相続分以外の割合で相続する場合に必要です。
③ 法定相続人全員の印鑑証明書
遺産分割協議書に添付します。
④ 相続財産をもらい受ける相続人の住民票の写し ※
登記簿に不動産の所有者として記載される方の住所を特定するためです。
⑤ 相続する不動産の固定資産評価証明書（一番新しい年度のもの） ※
相続登記にかかる登録免許税を計算するためです。
⑥ 相続する物件の登記事項証明書 ※
相続登記申請の前に、不動産を特定したり、被相続人名義の不動産かどうかを確かめたりするためです。
（上記の書類以外にも書類が必要な場合があります）
これらの書類をすべて集めるのは相当な労力を要します。
また、戸籍謄本等の収集などにおいて少しでも不備があると、もう一度やり直す必要が出てきます。
大分相続・財産管理センターに相続登記の手続きをご依頼いただいた場合、上記の書類のうち「※」がついているものについて、すべて収集・作成を代行させていただきますので、どうぞお気軽にご相談ください。
大分県の不動産の名義変更（相続登記）の手続きについて
相続は、いつかは誰もが経験することですが何度も経験することではありません。
そのため、何をどのようにすればよいのか、迷ってしまう方も多いでしょう。
今回は、相続による不動産の名義変更の方法や必要な書類、そのままにして放置しておくことのデメリットについて解説します。
相続が開始したら準備すること
相続が開始したら以下のような準備や手続きをすることになります。
- 死亡届や火葬許可申請などの必要書類を提出する。
これらは死後7日以内や14日以内など、期限があるものが多いので、早めに対応しましょう。
- 相続人や相続財産、遺言書の有無などを調査する。
これらは遺産分割や相続税申告に影響する重要な事項なので、できるだけ早く把握しておくことが大切です。
- 相続放棄や限定承認をするかどうかを検討する。
相続財産に負債が多い場合などは、相続放棄や限定承認を選択することで、借金を相続せずに済む場合があります。
ただし、これらは相続の発生を知ってから3ヶ月以内に行わなければなりません。
- 遺産分割協議を行う。
相続人間で遺産分割の方法について話し合い、合意した内容を遺産分割協議書にまとめます。
遺言書がある場合でも、遺言書に記載されていない財産や相続人については協議が必要です。
- 相続税申告を行う。
相続税がかかる場合は、相続開始後10ヶ月以内に申告と納税をしなければなりません。
相続税の計算方法や控除額などは複雑なので、専門家に相談することをお勧めします。
- 相続財産の名義変更や登記を行う。
預貯金や不動産などの相続財産は、遺産分割協議書に基づいて名義変更や登記を行います。
特に不動産について相続手続きをすすめるときには、次のような準備が必要です。
次項から詳しく解説します。
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- 相続財産の把握
- 相続人の確認
- 遺産分割協議
- 登記申請書の作成
- 法務局への登記申請
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相続財産の把握
亡くなった方の相続財産は、どこに何があるかを把握しなければなりません。
どの辺りに田や畑、山林があるかを知っていても正確な地番がわからなければ相続登記ができないので、正確な地番を知る必要があるからです。
一般的には、市町村役場で名寄帳（不動産固定資産税課税台帳）を取得すると亡くなった方に課税されている不動産が記載されているので確認しやすいでしょう。
ただし、保安林や墓地、公衆用道路などは非課税になっているため記載されない市町村役場もあります。
非課税不動産がないかを確認するとよいでしょう。
また、亡くなった方が保管していた権利書があれば地番が記載されているので確認しやすいでしょう。
おおよその場所がわかれば法務局に備え付けられている公図と現地とを対照して地番を調べることもできます。
山林の場合は、森林組合で照会することも可能です。
地番がわかれば法務局から登記記録を取得しましょう。
抹消されずに残っている担保がないか、亡くなった方まで相続登記が済んでいるか、亡くなった方の最後の住所が記載されているかなどを確認できます。
登記記録（登記事項証明書）は直接法務局に行って取得しますが、郵送やインターネットでの請求もできますし、インターネットで登記の内容を確認できる「登記情報」を取得することもできます。
相続人の確認
相続手続きをすすめるためには、相続人を確定しなければなりません。
想定外の相続人が存在することもあるので遺産分割協議をする前に相続人の範囲を確認することが必要です。
遺産分割協議
亡くなった方が遺言書を作成していなかったときなどには、相続人同士で話し合いをして遺産の分配をすることができます。
これを遺産分割協議といい、遺産分割協議書を作成したうえで相続人全員が記名、実印を押捺することで相続手続きを進めることができます。
実印を押捺するので印鑑証明書を添付しましょう。
登記申請書の作成
以上の準備が整えば相続登記の登記申請書を作成して管轄する法務局に相続登記を申請します。
相続登記の申請書の例は以下のリンク先から取得できます。
戸籍の収集や登記記録の確認、遺産分割協議書の作成など複雑で煩雑な場合もあるので、そのようなときには司法書士に依頼するとよいでしょう。
法務局への登記申請
法務局の管轄は不動産の所在地ごとに定められています。
以下のような管轄になっているので、不明な点は確認しましょう。
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不動産の所在地 |
管轄する法務局 |
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大分市 別府市 由布市 臼杵市 |
大分地方法務局 〒870-8513 大分市荷揚町７番５号 大分法務総合庁舎 電話：(097)532-3161 |
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杵築市 国東市 速見郡日出町 |
杵築支局 〒873-0001 杵築市大字杵築６６５番地１３７ 電話：(0978)62-2271 |
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佐伯市 津久見市 |
佐伯支局 〒876-0815 佐伯市野岡町二丁目１３番２５号 電話：(0972)24-0772 |
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竹田市 豊後大野市 |
竹田支局 〒878-0011 竹田市大字会々１５２５番地８ 電話：(0974)62-2315 (0974)62-2800 |
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中津市 |
中津支局 〒871-0031 中津市大字中殿５５０番地２０ 電話：(0979)22-0584 (0979)22-5442 |
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宇佐市 豊後高田市 東国東郡姫島村 |
宇佐支局 〒879-0453 宇佐市大字上田１０５５番地１ 宇佐合同庁舎２階 電話：(0978)32-0508 (0978)32-2376 |
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日田市 玖珠郡（九重町、玖珠町） |
日田支局 〒877-0025 日田市田島二丁目１１番４６号 電話：(0973)22-2719 |
相続登記に必要な戸籍等の範囲
相続登記に必要な戸籍等は以下のようになります。
亡くなられた方
亡くなった方の出生から死亡まで連続した戸籍謄本が必要です。
結婚されると新しく戸籍が編成されるので結婚前の戸籍が必要になりますし、コンピュータ化されていればコンピュータ化される前の戸籍、新民法に適合させるために改製されているときには改製前の戸籍が必要になるなどこれらの改製原戸籍、また転籍されているときには転籍前の除籍謄本など全ての履歴を調査することになります。
現在のところ、市区町村役場ごとに請求しなければならないので全て整えるためには複雑で手間がかかることもあるでしょう。
なお、2024年度からは一つの市町村役場で相続に必要な戸籍を全て取得できるシステムが開始される予定になっています。
亡くなった方については、住民票（除票）も必要です。
同一人かは住所と氏名で判断するので、登記記録に記載されている住所と最後の住所が同じかを確認しましょう。
住所が変わっているときには、変更の履歴がわかるように以前の住民票を取得することになります。
戸籍の附票には住所の履歴が記載されているので、何度も住所を変更されているときに便利です。
相続人
相続人全員の戸籍が必要です。
亡くなった方の死亡時に生きていないと相続人になれないので、死亡後に取得した戸籍でなければなりません。
生存している相続人の戸籍は戸籍抄本（必要な方だけを抜粋した戸籍）でもかまいません。
相続人の住所を確認するために住民票などが必要になるので、戸籍を請求するタイミングで戸籍の附票を一緒に請求しておくと手間が省けます。
不動産の名義変更をしない場合のデメリット
相続登記をしないまま放置しておいたときの代表的なデメリットは以下の点です。
- 相続手続きができないことがある
- 放置しておくと「過料」がかかるおそれがある
相続手続きができないことがある
過去の実例では、相続に必要な戸籍がみかん箱くらい集まり相続人が100人近くになったことがあります。
そうなると相続人の中には連絡がとれない方や後見が必要な状態にあっても後見人が選任されていない方、行方不明になっている方などがいらっしゃるなど現実として相続の話し合いができません。
これは極端な例ですが、疎遠になるほど話し合いが難しくなるのは事実です。
相続はお互いに顔がわかる範囲で済ませておくのが最良の方法です。
放置しておくと「過料」がかかるおそれがある
令和6年4月1日からは相続登記が義務化されます。
相続開始後3年間の猶予があるものの、施行前に開始した相続にも適用されるので早めに対処しておくのがよいでしょう。
相続登記の費用
相続登記をするときには、法務局に納付する登録免許税と司法書士に依頼した場合の手数料報酬とがあります。
相続登記の登録免許税
相続登記の登録免許税は、4/1000の税率になっています。
不動産固定資産税にかかる不動産価格が課税標準です。
なお、令和7年3月31日までは1筆100万円未満の土地は非課税とされているので、放置されている相続登記があるなら今がよい機会だといえるでしょう。
司法書士の報酬
相続にはいろいろなパターンがあるので、一般的な価格を示すのは難しいのですが、当方にご依頼いただいた場合の料金を下記のリンク先で確認いただけます。
料金表 | 【公式】大分相続・財産管理センター|無料相談実施中！
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