【相続土地国庫帰属制度】不要な山林・農地を買い取ってくれる制度を徹底解説

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更新日:2024/01/24

不要な不動産は国がひきとってくれる？相続土地国庫帰属制度とは

不要な土地を国がひきとってくれる新しい制度が始まったという話題をニュースやサイト記事でご覧になった方も多いでしょう。

令和5年4月27日から「相続土地国庫帰属制度」という新しい制度が始まりました。

地方にある田畑・山林など不動産を所有していても「活用方法がない」「売るに売れない」「費用ばかりかかってお荷物になっている」と、困っている方は多いようです。
新しい制度が始まったことで、国がひきとってくれるのはありがたいことですが、全ての不動産が対象になるわけではありません。

この制度の名前の「相続」「土地」がヒントになります。
この記事では、相続土地国庫帰属制度を利用できる方や利用できる不動産、この制度を利用するメリットについて解説します。

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相続土地国庫帰属制度を利用できるのはどんな人？

この制度を利用できるのは、「相続」によって「土地」を取得した「個人」に限られます。
取得理由が相続に限定されているので、売買や贈与によって土地を取得した方、法人（法人が相続で取得することはないので）は利用できません。

また建物も帰属制度の対象ではありません。
「土地」帰属制度だからです。

相続で取得した方なら、この制度が始まる前に相続していても、複数の相続人が共同で相続した場合でも利用できます。
ただし、複数の相続人がいる場合には共同相続人全員で申請する必要があります。

相続に限定について

「遺贈」により取得した場合でも受遺者が相続人なら申請人になることができます

法人（法人が相続で取得することはないので）は利用できません。について

共有者に会社など相続以外で取得した方がいても相続で取得した方が共有者にいれば国庫帰属を申請できます。

国庫帰属制度を利用できる土地の条件は？

国が引き取ることができる土地には条件がつけられています。
国が引き取った後は国が管理費用を負担することになるので管理には税金が使われるため、国民が納得できるように国の費用がなるべくかからないようにしなければなりません。

そのため、引き取る土地は「きれいな」土地であることが求められます。
きれいな土地とは、見た目が美しい田園風景ではなく、管理や保全のために追加費用がかからない土地のことです。

具体的には次のような土地は受付段階で却下されます。（申請ができない土地）

建物がある

建物は、一般に管理コストが土地以上に高額であること、また、老朽化すると、管理に要する費用や労力が更に増加するだけでなく、最終的には建替えや取壊しが必要になるため、申請を行うことができません。

担保や借地権などが設定されている

対象となる土地に、抵当権等の担保権や、地上権、地役権、賃借権等の使用収益権が設定されている場合、国が土地の管理を行う際に、これらの権利者に配慮しなければならず、場合によっては、担保権が実行されて国が土地の所有権を失うことになることも考えられるため、申請を行うことができません。

道路など他人が利用する予定があると政令で定めた土地

実際に土地所有者以外の者により使用されており、今後もその使用が予定されている土地については、これを国庫に帰属させた場合、その管理に当たって、国と使用者等との間で調整が必要となるため、承認申請を行うことができません。

・現在、通路として利用されている土地
・墓地内の土地　※墳墓を設けるために、墓地として都道府県知事の許可を受けた区域内の土地をいいます。
・境内地　※宗教法人法第３条に規定する境内地（宗教法人の所有に属しないものを含む。）をいいます。
・現在、水道用地として利用されている土地　※専ら給水の目的で敷設する水道の水源地、貯水池等として現在使用されている土地をいいます。
・現在、用悪水路として利用されている土地　※かんがい用又は悪水はいせつ用の水路として現在使用されている土地をいいます。生活用水をはじめ、農業用水、工業用水等のための水路を含みます。
・現在、ため池として利用されている土地　※水を貯え取水ができるよう、人工的に造成された池として現在使用されている土地をいいます。（耕地かんがい用・防災用の用水貯留池など）

土壌汚染がある

特定有害物質によりその土壌が汚染されている土地（※）は、その管理又は処分に制約が生じ、汚染の除去のために多大な費用
がかかる上に、場合によっては周囲に害悪を発生させるおそれがあるため、申請を行うことができません。

筆界や所有権界が不明確

隣接する土地の所有者との間で所有権の境界が争われている土地や、申請者以外にその土地の所有権を主張する者がいる土地など、土地の所有権の存否、帰属又は範囲について争いがある土地については、その所有権を国庫に帰属させると、土地の管理を行う上で障害が生じるため、申請を行うことができません。

帰属の承認ができない土地

また調査の結果以下のような土地だとわかれば引き取られないことになります。
・急こう配のがけ地
・建物ではないが管理処分にじゃまになるモノがある土地（地上・地下を問わず）
・隣地の所有者との紛争が予想される土地
・その他

余分なモノが地上・地下にない可能性が高いので一般的に山林や田などを相続した場合には帰属制度を利用しやすいメリットがあるでしょう

山林でも境界明示に確定測量が必要？

山林の多くは広大で境界が不明確なことが多いので確定測量が難しく山林だと国庫帰属制度を利用できないとあきらめてしまう方も多いでしょう。
しかし、この制度では確定測量まで求められているのではありません。
山林の多くは国土調査においても正確な地籍調査が進んでいないのが現状であり、都市部と比べて境界があいまいになっていることが多いと予想されます。

全国の地籍調査実施状況

先の条件のように「筆界や所有権界が不明確」なときには受付されないとしています。
条文をみてみましょう。

第2条第3項第5号
境界が明らかでない土地その他の所有権の存否、帰属又は範囲について争いがある土地
相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律 | e-Gov法令検索

下図は法務局が提供している申請土地を明示するための図面例です。

＜添付書面の記載例＞

このように現地で確認できる程度に境界が明示されていれば確定測量までされていなくても受付されます。
ただし、確定測量まで不要とはいえ、境界なので隣接地所有者と「境界の認識が一致している」ことが必要です。

さらに境界標がなければ新たに設置しておく必要があります。
隣接地の所有者と境界の合意ができれば境界標を設置しておきましょう。
境界標は一時的なものではなく国が引き取った後でも管理できるように恒久性があるものを設置しなければなりません。

一般に山林を売却するためには山林全体を確定測量することが条件になり山林が広いため測量費だけでも高額の負担が発生するおそれがあります。
そもそも山林は、交通の便が悪い、樹木の伐採など管理が大変、土砂崩れなど災害リスクへの懸念などから引き取ってくれる方をさがすのが難しく山林を手放したくても手放せないことがよくありますが、国庫帰属制度なら引き受けてくれる方をさがす手間がなく譲渡できるのがメリットです。

農地法の制限がない

通常なら田畑を売却など譲渡するには譲渡先が農業従事者でなければならないなどの農地法の制限がかかるので農業委員会への届出や許可が必要となり、農地の引き取り手を見つけにくい原因になっています。

しかし、国庫帰属制度なら国が譲渡先なので農地法の制限がありません。
農地法の条件にあう譲渡先を探したり農地法の手続きをとったりする必要がないのが田畑を相続したときに国庫帰属制度を利用するメリットになります。

引き取ってもらうのにかかる費用は？

国に引き取ってもらうために下記の費用を支払うことになります。

・審査手数料
・管理費負担金

審査手数料

申請する土地が引き取り条件に合致するかを審査してもらうために1筆あたり1万4,000円の手数料がかかります。

管理費負担金

審査を経て国庫に帰属することになると国に管理費用として森林以外は原則として1筆ごとに20万円を支払います。
森林の場合は面積に応じて算定されます。
ただし、森林以外の土地について一部の市街地については面積に応じて算定されることがあるため一律20万円ではなくもっと高額になることがあります。

負担金算定の具体例
宅地（注1）	面積にかかわらず、20万円ただし、一部の市街地（注2）の宅地については、面積に応じ算定（注3）
田、畑	面積にかかわらず、20万円ただし、一部の市街地（注2）、農用地区域の田、畑については、面積に応じて算定（注3）
森林	面積に応じ算定（注3）
その他 ※雑種地、原野等	面積にかかわらず、20万円

（注1）直ちに建物の敷地として使用できると認められる土地
（注2）都市計画法の市街化区域又は用途地域が指定されている地域
（注3）面積の単純比例ではなく、面積が多くなるにつれ、1m²当たりの負担金額は低くなる。

法務省：相続土地国庫帰属制度の負担金

森林の場合は面積に応じて算定されます。について

山林の場合「面積に応じて算定」することになっていますが、単純に面積に単価をかけるのではなく、面積が広くなるにつれて1㎡あたりの単価は安くして計算されます。

国庫帰属制度なら契約不適合責任が限定的

一般に売買などで第三者に譲渡したものに不具合があった場合には、契約不適合責任を負うため、価額の弁償や補償責任などが発生するおそれもありますが、国庫帰属制度ならそのような心配がありません。
国庫帰属制度では損害賠償責任が発生する場合を同法第14条に明示しているところ、故意に隠した場合に限定されています。

そのため国庫帰属制度を利用すれば、相続して取得したので管理したことがなく今までの経緯がよくわからないような場合でも、損害賠償責任が発生する場合が限定されているので安心して譲渡できることがメリットです。

農地や山林だと国庫帰属制度を利用するメリットが大きい

今までみてきたことから、国庫帰属制度は農地や山林でこそ利用するメリットが大きくいかされると言えるでしょう。
・農地法による制限が及ばない
・交通の便が悪いあることが不利益にならない
・負担する管理費用が比較的安くすむ
・譲渡先をさがす手間がなくなる
・農地や山林なら地下埋設物があるおそれが少ない
・農地や山林なら土壌汚染の心配が少ない
・相続して土地の履歴がよくわからなくても契約不適合責任を負わない

このようなことから、農地や山林を相続したときに国庫帰属制度を利用するメリットが大きいといえます。
活用できずいらない不動産を処分できずにそのままでいると、いずれはまた相続が発生し次の世代に負の遺産を引き継いでしまうことになります。
できる限り今の世代で負の遺産を整理しておきたいものです。

相続土地国庫帰属制度の手続きの流れ

ステップ1　法務局・地方法務局における相談対応

相談は、事前予約制です。
(1)法務局・地方法務局（本局）の窓口での対面相談、(2)電話相談のどちらかの方法で受付をしています。
※支局・出張所では相談は受け付けていないので注意

相談時間は、１回の予約で３０分です。

相談前に「相続土地国庫帰属制度のご案内」

相談利用に当たっての留意ポイント

承認の可否を保証するものではありません。※相談における相談担当者の見解と異なる結果になる可能性があります。
実際の審査には一定の期間を要します。
承認申請後は、法令上、いかなる理由があっても、納付された審査手数料を返還はされません。
承認された場合、国に所有権を移転するためには、負担金の額の通知を受けた日の翌日から３０日以内に、原則として一筆の土地ごとに２０万円が基本となる負担金を納付する必要があります。
偽りその他不正の手段により承認を受けたことが判明したときは、承認が取り消され、損害賠償責任を負う可能性があります。

ステップ2　相談前の準備資料について

相続土地国庫帰属相談票の記入をします。

相続土地国庫帰属相談票

相続したい土地の状況について（チェックシート）にチェックをつけます。

相談したい土地の状況について（チェックシート）

土地の状況等が分かる資料や写真（可能な範囲で）
土地の形状や全体が分かるものをできる限り、写真などを用意します。

法務局などの予約は、1回の面談が30分など制限があるためあまり活用されないことが多いです。
当事務所では不要な農地や山林の処分サポートも行っておりますので、お気軽にご相談下さい。

大分相続・財産管理センターの不要な山林・農地などの不動産（負動産）の処分サポートはこちら＞＞

不要な農地や山林の処分方法

ここで、いらない農地や山林を処分する方法にはどのようなものがあるかを整理しておきましょう。
・相続放棄
・市町村に寄付
・近隣の所有者へ売却または贈与
・林業・農業従事者へ売却または贈与
・森林組合に譲渡先をあっせん依頼する
・引取りサービスの会社へ譲渡する

相続放棄は全ての相続財産を放棄することになります。
農地や山林だけを相続放棄して価値のある都市部の宅地や預貯金は相続するような取捨選択はできません。
また、相続放棄をしても財産管理人など管理する方が決まるまでは管理義務があるため注意しましょう。

市町村ではほとんどの場合、寄付を受け付けてくれません。
管理に費用や責任が伴うためです。

引取りサービスでは譲渡先が優良な会社であれば問題ないのですが、実態が知れないので不安が伴います。
原野商法の被害者が亡くなって相続したような山林が引取りサービスを利用して譲渡されてしまい、原野商法の二次被害が発生するのではないかと危惧されています。
国庫帰属制度を利用すれば国が引き取ってくれるので悪用される心配がなく、管理もきちんとしてくれるので安心です。

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